Почему работой практически всех управляющих компаний (далее УК), да и многих ТСЖ, жильцы недовольны? Почему часто приходится ругаться с их руководителями, чтобы починили дверь в подъезде, устранили течь в крыше, покрасили панели? Почему они не стали работать лучше ЖЭУ, ведь пришло время конкуренции, время рынка жилищных услуг? Как же нам жильцам жить лучше, а платить меньше?

А ответ прост. Нужно восстановить нарушенные основные законы рынка, а именно – установить оплату по факту выполненных работ и иметь возможность свободного выбора лучшего исполнителя работ. Сейчас жилищные услуги жильцы оплачивают в соответствии с полученными от УК квитанциями. УК не заинтересована в улучшении качества своей работы и в удешевлении своих услуг. Деньги ведь она получает вперёд.

Каким образом сделать так, чтобы исполнитель работ стремился работать качественнее и дешевле? На самом деле это не так сложно при соблюдении главного условия - если деньги на содержание общего имущества дома собирает не исполнитель работ, а заказчик. Это возможно когда собственники дома избирают непосредственный способ управления (далее НУ). Другое дело, что собственники жилья во многих домах даже выбравших НУ не используют свои права и все отдали на откуп жилищным структурам. Это выгодно УК, поскольку в таких условиях компании сами собирают деньги, сами себе определяют фронт работ и сами себя контролируют.

Давайте сравним по эффективности все три способа управления: управляющая организация, товарищество собственников жилья (ТСЖ) и непосредственный способ управления (НУ):

1. Управляющие организации в России, как правило, работают в виде управляющих компаний (УК), в юридической форме обществ с ограниченной ответственностью. По закону, ООО «УК» создаются для получения прибыли. Уставный фонд 10.000 рублей. При банкротстве или мошенничестве, что происходит довольно часто, все деньги собранные с жильцов теряются безвозвратно. Несмотря на красивые отчеты УК в конце года, в этих структурах фактически от 70 до 100%, собранных средств за жилищные услуги, уходит на налоги и на внутренние нужды самих компаний: на административно-хозяйственные расходы, на управление, на зарплату, на прибыль. На выполнение самих работ по дому остаётся в среднем – 10% от собранных средств.

2. В ТСЖ эффективность использования средств выше, и составляет от 10% (в домах менее 100 квартир и там, где ТСЖ формально, а работы в реальности выполняет УК), до 60% (где ТСЖ само распоряжается собранными деньгами). Больше не получается, поскольку:

а) ТСЖ, по закону, является коллективным абонентом для поставщиков коммунальных услуг. Под угрозой отключения дома от благ цивилизации оно должно оплатить все 100% оплаты за коммуналку, независимо от того, есть в доме должники или нет. Поэтому часть денег за жилищные услуги идет в счет погашения долга за тепло, воду, электричество. То же самое происходит и с домом, где выбран способ управляющая организация, если это настоящая УК, отвечающая за «коммуналку»;

б) ТСЖ – юридическое лицо, и большие расходы идут на оплату работы профессионального председателя и бухгалтера.

в) деньги, поступающие на счет ТСЖ, считаются доходом и облагаются налогом (хотя прибыли на самом деле и нет);

3. При Непосредственном Управлении (НУ) схема изначально заложена та же, что и в ТСЖ: общее собрание утверждает план работ на дом, расценки на ремонт и обслуживание общего имущества. Собрание избирает Совет дома и председателя, имеющего право подписи. Но эффективность использования собираемых средств составляет от 70 до 140 % (100% - когда выборный актив отказывается от оплаты, до 140% - когда часть работ по дому жильцы выполняют своими силами без оплаты).

Рекомендую, на обеспечение работы всей системы резервировать 20-30%. Этого достаточно, чтобы выбранные люди более ответственно относились к порученному делу и управление домом стало более стабильным. Для сбора и хранения денег можно избрать кассира и ревизора (для одного небольшого дома), либо (в случае большого дома) использовать банковский счёт Некоммерческого партнёрства (НП). В случае сбора средств через банк, печатанье квитанций организует председатель Совета дома. Деньги поступают на расчетный счет НП, а уже Совет этого дома использует их на выполнение работ, на основании решения общего собрания собственников помещений дома. Естественно выбирая лучшего подрядчика и оплачивая работы по факту выполнения.

НП учреждается группой граждан и служит для обеспечения работы непосредственного управления в группе домов. В Совет НП входят учредители и председатели тех домов, которые вступают в НП.

Руководство НП, в соответствии с договором, не может использовать собранные средства дома без распоряжения председателя Совета дома. При необходимости оплаты подрядным организациям за работу, председатель Совета дома, на основании решения Совета дома, даёт распоряжение бухгалтеру Партнёрства, как правило, по электронной почте.

Оговоримся сразу: система чистого непосредственного управления (НУ), приемлема только для тех домов, где есть реально работающие Советы домов или хотя бы один ответственный человек. Там, где собственники не хотят организоваться, применять что-либо бесполезно. По сути, такие собственники имеют то, что заслуживают и ежемесячно рассчитываются за свою пассивность рублем (платят за невыполненные работы).

Что такое – непосредственный способ управления (НУ) в его «чистом» виде? Это способ, при котором домом фактически управляют сами собственники помещений, а не передают эту функцию какой-либо сторонней жилищной организации. Только они решают, что необходимо сделать в доме, и за какие суммы.

Эта форма похожа на упрощённый вариант товарищества собственников жилья (ТСЖ). Но в отличие от ТСЖ на доме не создаётся юридическое лицо и собственники сами решают, по каким вопросам объединять свои усилия. Собирать средства только на оплату обслуживания и ремонт общего имущества либо ещё за вывоз мусора, работу дворника или ещё на какие либо виды работ. Они избирают Председателя совета дома - лицо уполномоченное представлять интересы собственников жилых помещений многоквартирного дома в отношениях с третьими лицами. Сами решают, какие работы нужно на доме произвести, какую фирму или специалиста для этого нужно нанять и сколько заплатить.

На поставку коммунальных услуг (холодное, горячее водоснабжение; водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление), каждый квартиросъёмщик, или собственник, заключает прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями в публичной либо в письменной форме. Публичный договор считается заключённым, если потребитель, получил какой-либо ресурс и оплатил его по квитанции. И очень важно, что при этой форме управления нет коллективной ответственности за неуплату кем-либо из жильцов за коммунальные услуги. Каждый отвечает за себя.

При непосредственном управлении санкции к должникам могут применяться лишь в отношении неплательщика, но никак не всего дома.

Такая схема уже седьмой год реально работает в Томске на многих домах, во всех районах города. Жильцы этих домов приняли решения о возможности аккумулирования средств на счёте некоммерческого партнёрства «Совет по территориальному общественному самоуправлению Кировского района города Томска». Но в реальности, в домах количеством менее 30 квартир, оказалось удобнее собирать деньги через кассиров. Контролируют расход средств избранные ревизоры. И самый главный результат достигнут – жильцы довольны. Они ни за что не откажутся от этой уже проверенной временем формы управления. Многим домам уже больше 60 лет, но за это время ЖЭУ и УК сделали гораздо меньше работ на них, чем сами жильцы за несколько лет.

В чём секрет такой эффективной работы? А он ведь прост - функции заказчика, исполнителя и хранителя денег разделены. Достигается максимальная прозрачность расходования средств. Проблема неплательщиков практически исчезла, люди видят, что их деньги не разворовываются, а эффективно используются, ими же, на решение их же проблем.

Уже внешне эти здания отличаются от соседних. Как правило, они крепкие, ухоженные. Территория чистая. В домах добротные инженерные сети, стены и пол выкрашены. Сами жители бережно относятся к своему жилью, потому что знают: их деньги идут исключительно на нужды дома. Они почувствовали себя хозяевами своих домов.

За семь лет работы непосредственной формы управления с этих домов в районную администрацию не поступило ни одной жалобы, что вполне логично, здесь все решают жители. Во дворе и у мусорных баков чисто, потому что есть общий дворник. Красивые детские площадки. В подъездах чисто. Как правило, в домах новые металлические двери с доводчиками и домофонами. В подъездах новые батареи отопления и пластиковые окна. Лестницы отремонтированы и выкрашены. Электрическая проводка общего пользования вся новая и скрыта в кабельных каналах. Новые вентили на подводке горячей воды и отопления.

Оплата за жилищные услуги осталась, как правило, на уровне 7 летней давности. Этого вполне хватает, а если захочется дополнительного комфорта (новую крышу, пластиковые окна в подъезде или кованую ограду для клумбы), люди, на собрании, сами просят поднять тариф или принимают решение о дополнительном разовом платеже и находят подходящего подрядчика для выполнения работ. «Это будет намного дешевле тех расценок, которые устанавливают управляющие компании, - считают жители. - И гораздо качественнее, ведь УК для таких работ, как правило, нанимают сторонние организации».

По сути, эти дома стали в России первопроходцами непосредственной формы управления в том виде, в котором она и должна быть. И сегодня у них уже много последователей. Как правило, в малоквартирных домах (8-16 квартир), поскольку здесь люди лучше знают друг друга и им легче договориться и провести общее собрание и выбрать ответственных. За последние годы к работе некоммерческого партнёрства «Совет по территориальному общественному самоуправлению Кировского района города Томска», подключилось еще двадцать пять домов, где прошли собрания, на которых жители отказались от услуг управляющих компаний и началась самостоятельная работа. Это дома по адресам: Калужская 7, 9, 9а, 11, 11а, 13, 19, 23 Космическая 22, 24, 26, Ломоносова 4, Приречная 35, 39, 41, Короленко 11, 13а, 15а, 17, 19, Пролетарская 52, Богдана Хмельницкого 39/1, Киевская 30, дома в посёлке Предтеченск и другие. И результат изумил самих жителей. Они жалеют сейчас только о том, что не перешли на «НУ» раньше.

Некоммерческое партнёрство выполняет паспортное обеспечение, выдачу справок с места жительства, организаторские, консультационные, представительские и контрольные функции. Для больших домов, дополнительно, предоставляет возможность аккумулирования средств на банковском счёте НП.

«НУ» на домах, не объединённых в некоммерческое партнёрство, может сработать, но очень большая вероятность, что это приведёт к деградации содержания общего имущества дома.

Поскольку эта форма управления оказалась наиболее эффективной из всех существующих, муниципалитет, часто, стал поддерживать эту форму управления на общих собраниях, голосуя муниципальными квартирами за «чистое» непосредственное управление.

Сегодня возможностью оплаты по факту активно интересуются и домкомы крупных многоквартирных домов. Первый 189 квартирный дом, на котором, в НП, были отработаны технологии чистого непосредственного управления на большом доме, самостоятельно работает уже пятый год.

Наше некоммерческое партнёрство объединяет сегодня больше 30 домов работающих по схеме чистого Непосредственного управления. Не всё получилось сразу, но ведь смогли же, и живём как люди.

А вам не захотелось?

17.04.2013.

Председатель Совета Общественного фонда образования и развития микрорайона Степановка, Председатель Некоммерческого партнерства «Совет по территориальному общественному самоуправлению Кировского района города Томска» Александр Викторович Остроушко

Контакты: (3822) 540522, с.8-909-54-999-58

E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., Skype – owod221